Przydomowe oczyszczalnie ścieków i szamba – obowiązki właścicieli nieruchomości

Co powinien wiedzieć właściciel nieruchomości w zakresie właściwości organów: Starostwa Powiatowego w Tomaszowie Mazowieckim, Gminy Tomaszów Mazowiecki oraz o czym pamiętać przy użytkowaniu i opróżnianiu oczyszczalni lub szamba?

Sposób zagospodarowania ścieków powstających na nieruchomości wiąże się z określonymi obowiązkami właściciela. Dotyczy to zarówno nieruchomości wyposażonych w przydomową oczyszczalnię ścieków, jak i tych, na których ścieki gromadzone są w zbiorniku bezodpływowym, potocznie nazywanym szambem.

Przepisy regulują nie tylko sposób budowy takich instalacji, ale również ich eksploatację, opróżnianie oraz obowiązek posiadania dokumentów potwierdzających prawidłowe pozbywanie się ścieków i osadów.

W przypadku przydomowej oczyszczalni ścieków szczególnie ważne jest rozróżnienie formalności związanych z jej budową od obowiązków związanych z jej późniejszą eksploatacją. Są to odrębne kwestie, wynikające z różnych przepisów.

Budowę przydomowej oczyszczalni ścieków należy zgłosić poprzez złożenie odpowiedniego wniosku w Wydziale Budownictwa i Architektury w Starostwie Powiatowym w Tomaszowie Mazowieckim. Po wykonaniu oczyszczalni właściciel powinien również przekazać Gminie informacje niezbędne do ujęcia jej w prowadzonej przez Gminę ewidencji. 

W określonych przypadkach odrębnym obowiązkiem jest także zgłoszenie eksploatacji instalacji na podstawie przepisów Prawa ochrony środowiska.

Oznacza to, że zgłoszenie dokonane w Starostwie nie zastępuje obowiązków wobec Gminy, a ujęcie oczyszczalni w gminnej ewidencji nie jest tym samym co zgłoszenie eksploatacji instalacji w rozumieniu Prawa ochrony środowiska.

Budowa przydomowej oczyszczalni – formalność w Starostwie

Pierwszym etapem jest dopełnienie formalności związanych z budową oczyszczalni.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę. Budowa takiej oczyszczalni jest jednak objęta obowiązkiem dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ustawy.

W przypadku nieruchomości położonych na terenie powiatu tomaszowskiego zgłoszenie składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest Starosta Tomaszowski, działający za pośrednictwem Starostwa Powiatowego w Tomaszowie Mazowieckim.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych. Zgodnie z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść sprzeciw w drodze decyzji. Do wykonywania robót można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Jest to formalność dotycząca budowy oczyszczalni. Nie jest to zgłoszenie jej eksploatacji.

Warto również pamiętać, że podobna zasada dotyczy zbiorników bezodpływowych. Zgodnie z Prawem budowlanym budowa zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³ również nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest Starosta Tomaszowski.

Eksploatacja oczyszczalni – odrębne obowiązki

Samo wybudowanie oczyszczalni nie kończy wszystkich formalności. Przydomowa oczyszczalnia może podlegać również przepisom ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska dotyczącym zgłoszenia instalacji.

Zgodnie z art. 152 ust. 1 Prawa ochrony środowiska instalacja, z której emisja nie wymaga pozwolenia, a która może negatywnie oddziaływać na środowisko, podlega zgłoszeniu organowi ochrony środowiska. Rodzaje instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia, określa rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2010 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia.

Zgodnie z § 2 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, zgłoszenia z uwagi na wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi wymagają oczyszczalnie ścieków o przepustowości do 5 m³ na dobę, wykorzystywane na potrzeby własnego gospodarstwa domowego lub rolnego w ramach zwykłego korzystania z wód.

Jeżeli konkretna oczyszczalnia spełnia warunki określone w tych przepisach, jej eksploatacja wymaga dodatkowo dokonania zgłoszenia na podstawie Prawa ochrony środowiska. 

W przypadku osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą, korzystającej ze środowiska w ramach zwykłego korzystania, właściwość wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wynika z art. 378 ust. 3 pkt 3 Prawa ochrony środowiska.

W przypadku nieruchomości położonych na terenie Gminy Tomaszów Mazowiecki takie zgłoszenie, jeżeli jest wymagane, składa się do Wójta Gminy Tomaszów Mazowiecki w Urzędzie Gminy Tomaszów Mazowiecki.

Także w tym przypadku obowiązuje odrębna procedura.

Zgodnie z art. 152 ust. 4 Prawa ochrony środowiska, do rozpoczęcia eksploatacji nowo zbudowanej lub istotnie zmienionej instalacji można przystąpić, jeżeli właściwy organ w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Trzeba zatem wyraźnie rozróżnić trzy kwestie: zgłoszenie budowy w Starostwie, przekazanie Gminie danych do ewidencji oraz – jeżeli wymagają tego przepisy – zgłoszenie eksploatacji instalacji na podstawie Prawa ochrony środowiska.

Skąd różnica między 7,50 m³ a 5 m³ na dobę?

W przepisach dotyczących przydomowych oczyszczalni pojawiają się dwie wartości, które dotyczą różnych obowiązków.

·         7,50 m³ na dobę to wartość wynikająca z Prawa budowlanego i dotyczy formalności związanych z budową oczyszczalni. Oczyszczalnia o wydajności do tej wartości nie wymaga pozwolenia na budowę, ale jej budowa wymaga zgłoszenia.

·         5 m³ na dobę wynika z przepisów dotyczących zgłoszenia eksploatacji określonych instalacji. Wartość ta została wskazana w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2010 r. i odnosi się do oczyszczalni wykorzystywanych na potrzeby własnego gospodarstwa domowego lub rolnego w ramach zwykłego korzystania z wód.

Nie należy więc traktować tych dwóch wartości jako zamiennych. Każda odnosi się do innego rodzaju obowiązku.

Gmina prowadzi ewidencję przydomowych oczyszczalni ścieków i zbiorników bezodpływowych.

Niezależnie od formalności związanych z budową i eksploatacją Gmina prowadzi ewidencję przydomowych oczyszczalni ścieków oraz zbiorników bezodpływowych. Obowiązek ten wynika z art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Ewidencja Gminy obejmuje informacje o istniejących na terenie gminy przydomowych oczyszczalniach ścieków i zbiornikach bezodpływowych. Dlatego właściciel nieruchomości powinien przekazać Gminie informacje dotyczące posiadanej oczyszczalni w sposób określony przez Gminę. Na terenie Gminy Tomaszów Mazowiecki służą do tego odpowiednie formularze.

To nie jest jednak to samo co zgłoszenie eksploatacji instalacji. Zgłoszenie eksploatacji wynika z przepisów Prawa ochrony środowiska i jest wymagane w przypadkach określonych w tych przepisach. Dotyczy w szczególności przydomowych oczyszczalni ścieków o przepustowości do 5 m³ na dobę, wykorzystywanych na potrzeby własnego gospodarstwa domowego lub rolnego w ramach zwykłego korzystania z wód. W takim przypadku zgłoszenie eksploatacji składa się do właściwego organu, którym dla osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

W praktyce mogą więc wystąpić trzy odrębne kwestie: zgłoszenie budowy oczyszczalni w Starostwie, przekazanie Gminie informacji potrzebnych do ujęcia oczyszczalni w ewidencji oraz – jeżeli spełnione są ustawowe warunki – zgłoszenie jej eksploatacji. Samo ujęcie oczyszczalni w gminnej ewidencji nie zastępuje zgłoszenia eksploatacji, jeżeli takie zgłoszenie jest wymagane.

Odprowadzanie oczyszczonych ścieków

Przed wykonaniem przydomowej oczyszczalni ścieków trzeba uwzględnić nie tylko przepisy budowlane i zasady dotyczące jej eksploatacji, ale również przepisy Prawa wodnego.

Ważne jest przede wszystkim to, w jaki sposób i w jakiej ilości oczyszczone ścieki będą odprowadzane. Prawo wodne określa tzw. zwykłe korzystanie z wód, które obejmuje m.in. wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi w ilości nieprzekraczającej łącznie 5 m³ na dobę, pod warunkiem spełnienia pozostałych wymagań określonych w przepisach. Nie oznacza to jednak, że każdą oczyszczalnię można wykonać bez dodatkowych formalności. W zależności od przyjętego rozwiązania technicznego i sposobu odprowadzania ścieków może być wymagane zgłoszenie wodnoprawne albo pozwolenie wodnoprawne.

Warto przy tym pamiętać, że są to różne obowiązki. Zgłoszenie budowy, zgłoszenie eksploatacji instalacji oraz zgłoszenie lub pozwolenie wodnoprawne wynikają z odrębnych przepisów i dotyczą różnych kwestii. Dlatego przed wykonaniem oczyszczalni należy sprawdzić, jakie formalności dotyczą konkretnego rozwiązania.

Przy planowaniu budowy przydomowej oczyszczalni ścieków należy również uwzględnić położenie nieruchomości względem granic aglomeracji kanalizacyjnej. Na obszarach objętych aglomeracją, na których istnieje możliwość podłączenia nieruchomości do zbiorczej sieci kanalizacyjnej, należy w pierwszej kolejności uwzględnić możliwość odprowadzania ścieków do tej sieci. Przydomowe oczyszczalnie ścieków powinny być stosowane przede wszystkim na terenach położonych poza granicami aglomeracji, gdzie brak jest możliwości podłączenia nieruchomości do zbiorczej kanalizacji sanitarnej. Przed podjęciem decyzji o budowie przydomowej oczyszczalni warto zatem sprawdzić, czy dana nieruchomość znajduje się w granicach aglomeracji oraz jakie możliwości odprowadzania ścieków są dla niej przewidziane.

Prawidłowa eksploatacja przydomowej oczyszczalni ma znaczenie zarówno dla skuteczności oczyszczania ścieków, jak i dla ochrony środowiska.

Oczyszczalnię należy użytkować zgodnie z jej przeznaczeniem, dokumentacją techniczną oraz instrukcją eksploatacji. Dotyczy to również częstotliwości usuwania osadów z osadnika.

Na terenie Gminy Tomaszów Mazowiecki szczegółowe zasady w tym zakresie określa Regulamin utrzymania czystości i porządku, który jest dostępny na stronie Gminy link: https://bip.gminatomaszowmaz.pl/uchwala/951/uchwala-nr-xxvii-147-20        

oraz w Referacie Ochrony Środowiska. 

Rada Gminy Tomaszów Mazowiecki przyjęła uchwałę Nr XXXIII/211/26 z dnia 26 sierpnia 2026 r. w sprawie Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie gminy Tomaszów Mazowiecki. Uchwała przewiduje wejście w życie z dniem 1 stycznia 2027 r.

Zgodnie z § 12 ust. 3 nowego Regulaminu właściciele nieruchomości posiadający przydomowe oczyszczalnie ścieków będą zobowiązani do opróżniania osadów z osadników tych oczyszczalni zgodnie z instrukcją ich eksploatacji, jednak nie rzadziej niż raz na 2 lata.

Oznacza to, że dwa lata nie są terminem, który można automatycznie stosować do każdej oczyszczalni. Jeżeli instrukcja eksploatacji konkretnego urządzenia przewiduje konieczność częstszego usuwania osadu, należy stosować właśnie ten częstszy termin.

Dwuletni okres stanowi maksymalny odstęp wynikający z Regulaminu, a nie uniwersalny termin, do którego właściciel może zawsze czekać niezależnie od rodzaju oczyszczalni i sposobu jej eksploatacji.

Osady z przydomowej oczyszczalni powinny być usuwane przez podmiot posiadający wymagane zezwolenie na opróżnianie zbiorników bezodpływowych lub osadników w instalacjach przydomowych oczyszczalni ścieków oraz transport nieczystości ciekłych.

Właściciel nieruchomości powinien posiadać dokumenty potwierdzające prawidłowe korzystanie z takich usług. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przewiduje obowiązek udokumentowania korzystania z usług wykonywanych przez gminną jednostkę organizacyjną albo przedsiębiorcę posiadającego odpowiednie zezwolenie, a także posiadania dokumentów potwierdzających wykonanie usług i uiszczenie należności.

W praktyce warto przechowywać w jednym miejscu:

- umowę zawartą z przedsiębiorcą,
- potwierdzenia wykonania usług,
- dowody zapłaty,
- dokumentację dotyczącą eksploatacji oczyszczalni.
Dokumenty te mogą być wymagane podczas kontroli prowadzonej przez Gminę.

Zbiornik bezodpływowy, czyli szambo

Drugim sposobem indywidualnego gospodarowania ściekami na nieruchomości jest zbiornik bezodpływowy.

Zbiornik musi być eksploatowany w sposób zapewniający bezpieczeństwo sanitarne oraz ochronę środowiska. Nie może dochodzić do jego przepełniania ani do samowolnego odprowadzania zgromadzonych ścieków do gruntu, wód, rowów czy innych miejsc do tego nieprzeznaczonych.

Właściciel nieruchomości ma obowiązek gromadzenia nieczystości ciekłych w szczelnym zbiorniku bezodpływowym oraz pozbywania się ich zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Także w przypadku szamba właściciel powinien korzystać z usług przedsiębiorcy posiadającego wymagane zezwolenie oraz przechowywać dokumenty potwierdzające wywóz nieczystości ciekłych i dokonanie zapłaty.

Szczegółowe zasady dotyczące częstotliwości opróżniania zbiorników bezodpływowych określa Regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie Gminy Tomaszów Mazowiecki.

Zgodnie z Regulaminem utrzymania czystości i porządku na terenie Gminy Tomaszów Mazowiecki, od 1 stycznia 2027 r. zbiorniki bezodpływowe na nieruchomościach zamieszkałych należy opróżniać nie rzadziej niż raz na kwartał, natomiast na nieruchomościach, na których znajdują się domki letniskowe lub które są wykorzystywane na cele rekreacyjno-wypoczynkowe – nie rzadziej niż raz w roku.

Regulamin przewiduje również szczególną sytuację, w której właściciel nieruchomości udokumentuje, że roczny pobór wody na cele bytowe jest mniejszy niż pojemność zbiornika bezodpływowego. W takim przypadku dopuszczone będzie opróżnianie zbiornika raz na 6 miesięcy.

Nie oznacza to jednak, że większy zbiornik można opróżniać dowolnie rzadko. Zbiornik w każdym przypadku powinien być opróżniany w sposób zapobiegający jego przepełnieniu, a korzystanie z przewidzianego wyjątku wymaga odpowiedniego udokumentowania poboru wody.

Kontrole – o czym powinien pamiętać właściciel?

Na wybudowaniu oczyszczalni lub zbiornika, zgłoszeniu ich do ewidencji i podpisaniu umowy z firmą wywozową obowiązki właściciela nieruchomości się nie kończą.

Gmina ma obowiązek kontrolować, czy właściciele nieruchomości prawidłowo wywiązują się z obowiązków związanych z gospodarowaniem nieczystościami ciekłymi. Podczas kontroli może zostać sprawdzone m.in., czy właściciel ma wymaganą umowę oraz dokumenty potwierdzające wykonanie usługi i dokonanie zapłaty. Takie kontrole powinny być przeprowadzane zgodnie z ustawą i przyjętym planem kontroli, nie rzadziej niż raz na dwa lata.

W praktyce warto więc na bieżąco przechowywać dokumenty związane z opróżnianiem zbiornika lub osadnika. Właściciel powinien móc wykazać, że instalacja jest prawidłowo użytkowana, osadnik oczyszczalni lub zbiornik bezodpływowy jest opróżniany z odpowiednią częstotliwością, a usługi wykonuje uprawniony przedsiębiorca. Powinien również posiadać umowę oraz dokumenty potwierdzające wykonanie usług i ich opłacenie.

Ważne jest także, aby informacje przekazane Gminie dotyczące sposobu gospodarowania ściekami były zgodne ze stanem faktycznym.

Niezależnie od kontroli prowadzonych przez Gminę, właściwe organy mogą również przeprowadzać kontrole na podstawie przepisów Prawa ochrony środowiska.

Podstawę prawną omawianych obowiązków stanowią w szczególności:

·         ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 29 i art. 30;

·         ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, w szczególności art. 152 i art. 378;

·         rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2010 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia, w szczególności § 2 ust. 1 pkt 1;

·         ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne;

·         ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach;

·         uchwała Nr XXXIII/211/26 Rady Gminy Tomaszów Mazowiecki z dnia 26 sierpnia 2026 r. w sprawie Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie gminy Tomaszów Mazowiecki, która wchodzi w życie 1 stycznia 2027 r.

Przed przystąpieniem do realizacji inwestycji przydomowej oczyszczalni ścieków lub tzw. szamba właściciel nieruchomości winien zastosować się do powołanych wyżej norm prawnych, a w razie wątpliwości pracownicy Referatu Ochrony Środowiska Urzędu Gminy Tomaszów Mazowiecki odpowiedzą na wszelkie pytania pod numerem telefonu 44 724 55 73 wew. 48